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住宅销售弱势延续，商品房销售金额票计同比增速转负。1-7月，全国商品房销售金额累计同比下降1.5%（前6月：+1.1%），销售面积累计同比下降6.5%（前6月：-5.3%）；其中，受需求偏弱及去年高基数等因素影响，住宅销售弱势延续，销售金额累计同比增长0.7%（前6月：+3.7%），销售面积累计同比下降4.3%（前6月：+2.8%）。本月，顶层及多地会议表态满足刚需及刚改住房需求，同时明确了后续需求端政策的改善方向，随着更多地方政策的加速落地，或有望激发新一轮住房需求，进一步为商品房销售回升提供相应支撑。
全国开发投资降幅较上月扩大0.6pct，竣工同比增速继续提升。房地产开发投资方面，1-7月，房地产开发投资完成额累计同比下降8.5%（前6月：-7.9%）；其中，住宅开发投资完成额累计同比下降7.6%（前6月：-7.3%）。房屋新开工及竣工方面，1-7月，房屋新开工面积同比下降24.5%（6月：-24.3%），竣工面积同比上升20.5%（前6月：+19.0%）。在销售及流动性偏弱的影响下，新开工降幅小幅扩大0.2pct，竣工同比增速则在地方保交楼的推动下持续提升。我们预计开发投资将随着销售的恢复而有所修复。
开发资金来源降幅扩大1.4pct，个人按揭贷款累计同比增速转负。1-7月房地产开发资金来源累计同比下降11.2%（1-6月：-9.8%）。拆分来看，由于商品房销售同比有所下滑，1-7月定金及预收款项降幅明显护大、累计同比下降3.8%（前6月：-0.9%），个人按揭贷款增速转负、累计同比下降1.0%（前6月：+2.7%）；另外，国内贷款累计同比下滑11.5%（前6月：-11.1%），自筹资金降幅则小幅收窄、累计同比23.0%（前6月：-23.4%）
新房及二手房延续近期下滑趋势，去化周期环比继续提升。7月，45城新房成交面积环比下降30%，同比下降34%：当年票计成交面积同比增速与上月持平，一、二、三线城市分别上升14%及下降3%、1%。东莞、茂名、厦门累计增幅较大，绍兴、柳州、盐城累计降幅较大。截至7月末，14城新房去化周期为25.0个月，平均环比上升68%，同比上升52%。二手房方面，7月，15城二手房成交面积环比下降13%，同比下降11%；截至7月末，15城累计成交面积同增48%（6月：+62%）。东莞、扬州、青岛二手房成交面积累计增幅居前。挂牌量价方面，一线城市挂牌价较为稳定，三线城市二手房挂牌量维持高位。
百城宅地累计同比下滑，溢价率稳中微降。1-7月，百城住宅用地票计成交建面同比下降约29.3%；分线来看，一线城市下降32.0%，二线城市下降40.5%，三线城市下降20.1%，一线累计降幅略微收窄，二三线城市累计降幅扩大。成交楼面均价方面，各线城市成交楼面均价同步下跌，带动百城环比有所回落。溢价率方面，一二线溢价率环比明显下滑、三线溢价率连续回升，共同作用百城宅地成交溢价率稳中有降。
投资建议：行业需求侧政策更趋积极，维持“强于大市”评级。7月，在需求偏弱及去年同期高基数的共同作用下，行业销售及开发投资继续探底。近期部分城市放宽落户条件或有助于带动需求增加，随着公积金及商贷等政策逐步优化，行业销售端预计将迎来一定边际改善。维持“强于大市”评级。
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